【佛山陶瓷网】上市房企盈利能力不断下挫 布局库存量过高城市

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    上市房企盈利能力不断下挫 布局库存量过高城市

沪深两市上市公司2015年年报披露已收官。据wind资讯统计数据显示，按照申银万国行业分类，由于绿地控股去年实现a股上市，沪深两市共计142家上市房企营业收入总计高达12127.3亿元，首次破万亿元，同比大涨37%;但归属母公司股东的净利润合计959.45亿元，同比仅增长7%，即平均每家上市公司每天约赚185万元。

值得一提的是，73家上市房企归属母公司股东的净利润下滑，占比超过五成;27家亏损，占比接近两成。

《证券日报》记者根据wind资讯统计数据对比发现，2014年，142家上市房企平均净利率为10%，2015年则降至8%，下降两个百分点。事实上，对比近三年来a股上市房企总体表现来看，增收难增利趋势一直难以改变。

上海易居房地产研究院研究员严跃进向《证券日报》记者表示，增收不增利，既有土地成本占房价总额中比重过大的影响，同时也有房企自身重资产经营模式的问题。而部分亏损额增大的房企，实际上和新进项目过少、企业经营成本过高等有关系。

逾五成房企净利润下滑

即使是千亿元级的保利地产，2015年归属母公司股东的净利润的同比增长率也仅为1.2%，与2013年13.52%的同比增长率水平相比，下降了12个百分点。当然，对于多数大型房企来说，2015年的净利润增速水平有所提升。万科a2015年归属母公司股东的净利润的同比增长率为15%，上年同期这一数据则为4%，增加11个百分点。

另外，虽然上述142家房企平均每家公司去年归属母公司股东的净利润接近6.8亿元，但实际上这一净利润指标超过1亿元的为76家，占比仅超过一半;而这一净利润指标超过平均数6.8亿元的上市房企只有30家，占比21%。

对此，严跃进向《证券日报》记者表示，从目前公布2015年年报的房企业绩来看，分化比较明显，即使有些大型房企净利润增速水平也在快速下滑，中小企业更是直接进入净利润下滑通道。

值得一提的是，在上述142家公布2015年年报的上市房企中，有73家净利润下滑，其中嘉凯城(000918,股吧)和廊坊发展这两家恒大地产举牌的地产企业同样增速下滑剧烈。嘉凯城居首位，同比增长幅度为—6252.2%，廊坊发展居第6位，同比增长率为—1156%。

同时，金融街也遭遇归属母公司的净利润同比增长率下滑局面，为—23%，上年同期则为1.2%;金地集团(600383,股吧)2015年这一同比增长率指数为—19.94%，上年同期则为10.77%，房地产业务毛利率为 27.79%，较上年同期减少 0.74 个百分点。

对此，金地集团解释称，公司实现营业收入和归属于母公司净利润同比分别下降 28.21%和 19.94%，主要是由于结算面积减少所致。报告期内，房地产项目结算面积 265.66 万平方米，同比下降 23.53 %;结算收入 305.30 亿元，同比下降 30.36%。

严跃进认为，这与企业项目布局和业务结构不无关系。其中，部分房企并非专业型的房地产公司，有多元化产业做支撑，所以营业收入同比上升。但部分房企的地产项目布局相对集中、且该区域楼市库存量大，即使降价也难以消化，其营业收入和净利润情况皆不理想。

盈利能力受挫

事实上，剔除2015年上市的绿地控股后，上述141家上市房企近三年来归属母公司股东的净利润总额稳中上升，但增长速度迅速放缓。

数据显示，141家上市房企2015年、2014年及2013年归属母公司股东的净利润分别为890.59亿元、900.43亿元以及887.46亿元;同比增长率分别为—1%、1.5%及15%。

事实上，净利润下降或者亏损的企业其业绩变动的原因基本都与布局库存量过高城市有关，销售价格下行，毛利率减少，项目现房存货增加，进而加重企业资金压力，进一步侵蚀净利润额度。

更重要的是，库存过高城市去化率难以提升，能够拉回利润的城市却难以进入。有公开数据显示，2015年，一线城市去化周期回归健康，商品房销售价格上涨约 17%;二、三、四线城市的去化周期依然保持在高位，销售价格下跌约 1%。不同城市库存去化压力分化更加明显。

另一面则是，2015年，全国土地成交价格同比上涨 11.3%，地价涨幅高于房价涨幅 3.9 个百分点;尤其是一线城市土地溢价率攀升至近 30%，甚至出现地价高于房价情况。根据中国指数研究院数据，2015 年，北京(楼盘)、上海商品房销售额同比分别增长 28%、46%，商品房销售面积同比分别增长 7%、17%，销售去化周期约为 12 个月，市场供求关系有所改善，项目投资竞争加剧，北京、上海土地溢价率分别为 38%、30%的历史高位;广州(楼盘)商品房销售额和 2014 年基本持平，商品房销售面积同比增长 7%，销售去化周期约为 17 个月，市场销售去化存在一定压力，广州土地溢价率达到 10%。

“下重注投资三、四线城市项目的企业周转速度过慢，现金回转压力大，今年更难以在一线城市和部分热点二线城市增加土地储备，从投资周期角度来讲，对提升利润反作用力更大。”某业内人士直言，如果这些企业无法抓住今年楼市的回暖期，未来日子或将比较难过。

　　反观有实力在一线城市拿地的房企，由于全城豪宅化面积持续扩大，能否靠增加产品附加值赢得高端客户又是一大关卡。正如某豪宅销售人士所言，“在北京有项目可卖固然好，但压力其实更大，更焦虑”。